Grunderwerbssteuer

Jeder Grundstücks- oder Immobilienkauf in Deutschland wird mit einer Grunderwerbssteuer besteuert. Die Höhe variiert dabei zwischen den Bundesländern. In Nordrhein-Westfalen beträgt sie aktuell 6,5 Prozent (gerechnet auf den Gesamtkaufpreis abzüglich der beweglichen Güter, wie z.B. dem Wert des Inventars).

Notar- und Grundbuchgebühren

Für die Erstellung des Kaufvertrags, die Beurkundung und die Eintragung im Grundbuch entstehen Notargebühren. Diese betragen etwa 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises (degressiv mit steigender Kaufpreishöhe). Neben der Erstellung des Kaufvertragsentwurfs prüft der Notar auch die ordnungsgemäße Abwicklung.

Maklergebühren

Für die Beratungsleistung und die Vermittlungstätigkeit erhebt der Immobilienmakler eine ortsübliche Maklergebühr von 3% zzgl. der Mehrwertsteuer aus dem Gesamtkaufpreis. Zu den Leistungen gehören eine Vielzahl an Tätigkeiten u.a. die gewissenhafte Aufbereitung der Objektunterlagen, die professionelle Vermarktung, die Durchführung von Einzelbesichtigungen, die Übernahme aller Formalitäten, das Klären etwaiger rechtlicher Fragen, die Bonitätsprüfung von Kaufinteressenten, die Abstimmung des Kaufvertrags, umfassender Service rund um den Notartermin (Vorbereitung, persönliche Begleitung) sowie die Betreuung auch über den Verkaufsabschluss hinaus.

Bankgebühren

Wird für den Erwerb einer passenden Immobilie ein Darlehen benötigt, fallen zusätzliche Kosten für die Finanzierung in Form von Bearbeitungsgebühren der Bank sowie Zinsen an.

Die ideale Höhe des einzubringenden Eigenkapitals ist abhängig von den Vermögens- und Einkommensverhältnissen des Erwerbers sowie von Lage und Risikoprofil der Immobilie. In der Regel werden mindestens 20 – 30 % des Kaufpreises als Eigenkapital benötigt, um auch die Nebenerwerbskosten decken zu können. Niedrigere Eigenkapitalquoten sind je nach Einkommensverhältnissen und sonstigen Vermögensgegenständen des Erwerbers möglich, bedeuten in der Regel allerdings einen Zinsaufschlag.

Der Bodenrichtwert ist

• ein Wert für einen Quadratmeter unbebauten Bodens.
• ein Hilfswert bei der Wertermittlung für Immobilien.
• ein Durchschnittswert, der aus Grundstücksverkäufen abgeleitet wird.

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewerte für den Boden. Er wird von den Gutachterausschüssen gemäß (§ 196 BauGB) auf Grund der Kaufpreissammlung (§ 193 Abs. 5 BauGB i. V. m. § 195 BauGB) unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands flächendeckend ermittelt. In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre.

Der Bodenrichtwert für Bauland wird, abhängig von den Rechtsvorschriften in den einzelnen Bundesländern, mindestens zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres ermittelt (§ 196 BauGB). Er ist Basis für die Besteuerung von Grund und Boden in Deutschland.

Bodenrichtwerte werden zur Wertermittlung von Immobilien hilfsweise herangezogen, um den Bodenwert zu bestimmen, wenn er sich nicht im Vergleichswertverfahren ermitteln lässt. Grundlage dafür sind die amtlichen Kaufpreissammlungen, die von den bundesweit existierenden Gutachterausschüssen für Grundstückswerte geführt werden. Da der Bodenrichtwert nur ein Durchschnittswert aus einer Vielzahl von Grundstücksverkäufen ist, muss der Verkehrswert eines einzelnen Grundstückes anhand der Besonderheiten des Bewertungsobjektes geschätzt werden. Zu- und Abschläge vom Bodenrichtwert unter Berücksichtigung der individuellen Eigenschaften eines Grundstücks können durchaus erheblich sein.

Wertbeeinflussende Faktoren sind zum Beispiel:

• Grundstücksgröße und -form
• Bebauung, bebaubare Fläche und Bebauungsvorschriften
• Lage (Infrastruktur, Versorgungsumfeld, Nachbarschaft)
• Art der Bepflanzung
• Bodeneigenschaften
• Erschließungsgrad

Quelle: https://de.wikipedia.org/wiki/Bodenrichtwert, Eintrag vom 03.05.2023, Abruf vom 12.05.2023

Das Erfolgshonorar eines Maklers wird auch Provision oder auch Courtage genannt. Es ist eine Gebühr für eine erbrachte Leistung, die ein Immobilienmakler erhält, wenn er ein Haus oder eine Wohnung erfolgreich vermittelt hat. Als erfolgreich wird die Vermittlung dann angesehen, wenn ein unterschriebener Miet- oder Kaufvertrag zustande gekommen ist. Mit verbindlichem Geschäftsabschluss, wird die Provision zur Zahlung fällig.

Üblicherweise wird die Maklercourtage in einem Vertrag zwischen Auftraggeber und Immobilienmakler dokumentiert. Ein solcher Vertrag muss nicht zwingend schriftlich zustande kommen.

Hausgeld muss von jedem Eigentümer einer Eigentumswohnung geleistet werden. Die Zahlungen fallen mit der Nutzungsaufnahme (Abnahme/Übergabe) einer Wohnung an. Dabei handelt es sich um eine Art Nebenkostenabrechnung für Eigentümer, die neben den Betriebskosten auch die Ausgaben für die Instandhaltung und Verwaltung des Gebäudes beinhaltet. Kosten für Wasser, Heizung, Müllabfuhr, Reinigung, Gebäudeversicherung, Fahrstuhl, Hausmeister, Schornsteinfeger oder Gärtner sind hier nur einige der Posten.

Die genaue Höhe des Hausgeldes, ermittelt die bestellte Hausverwaltung anhand eines Wirtschaftsplanes, der von der Eigentümerversammlung genehmigt bzw. freigegeben werden muss.

Über einen genauen Verteilungsschlüssel, der auf dem Anteil am Gemeinschaftseigentum basiert, werden die Kosten des jeweiligen Haus- & Wohngeldes auf die Eigentümer umgelegt. Wie hoch der jeweilige Miteigentumsanteil ist, hängt von der Wohnfläche und dem individuellen Verbrauch ab und kann zudem aus dem Wirtschaftsplan entnommen werden.

Zur Bewertung der Kreditwürdigkeit zusammen mit einer separaten Immobilienbewertung aus Bankensicht, benötigen die Finanzinstitute i.d.R. folgende Objektunterlagen zur Prüfung:

Privatpersonen brauchen für die Bonitätsprüfung:

• Personalausweis oder Reisepass
• Einkommensnachweise der letzten 3 Monate
• Aktueller Einkommenssteuerbescheid
• Nachweis über vorhandene Vermögenswerte
• Vorhandene Versicherungsverträge

• Selbständige oder Freiberufler brauchen:

• Aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA)
• Den letzten Jahresabschluss
• Die letzten zwei Einkommenssteuernachweise

Zudem sind Mietverträge, Wertpapierauflistungen und -abrechnungen oder Rentenbescheide als Vermögensnachweise vorzulegen. Des Weiteren stimmt der Kreditnehme mit Antragsstellung einer Bonitätsprüfung bei der Schufa zu.

Darüber hinaus fordert die Bank auf Informationen über die Immobilie – die erforderlichen Unterlagen unterscheiden sich, je nachdem, ob Sie eine Bestandsimmobilie oder eine Neubauimmobilie kaufen oder eine neue Immobilie bauen möchten.

Weitere vorzulegende Dokumente sind in der Regel:

• Im Fall eines Neubaus die Baubeschreibung
• Aktueller Grundbuchauszug
• Teilungserklärung
• Grundriss
• Lageplan/Flurkarte
• Wohnflächenberechnung
• Gesamtkostenaufstellung

• Am Jahresende erstellt die WEG-Verwaltung dann eine Jahresabrechnung, wobei fehlende Beträge nachgezahlt und Überschüsse zurückerstattet werden.

Die Objektübergabe wird in einem gemeinsamen Protokoll festgehalten. Es sind alle bestehenden Mängel, Zählerstände wie Strom, Wasser, Gas etc. zum Stichtag der Übergabe aufzuführen. Zudem müssen alle Schlüssel und Objektunterlagen sowie Versicherungsdokumente übergeben werden. Käufer und Verkäufer müssen dieses Protokoll unterschreiben und die Energieversorger darüber zu informieren.

Die Baubeschreibung regelt in Verbindung mit dem Prospekt die vom Bauträger zu erbringende bzw. vertraglich geschuldete Bauleistung, also die Bauweise, Form und Ausstattung des Objektes. Beim Kauf einer Neubauimmobilie wird dem Kaufvertrag eine Baubeschreibung als wesentlicher Bestandteil beigefügt. Je detaillierter die Beschreibung, desto größer die Planungssicherheit für den Erwerber. Es ist von Vorteil, wenn in der Baubeschreibung möglichst exakt definiert wird, welche Materialien von welcher Qualität verwendet und in welcher Art und Weise verbaut werden. Der Bauträger muss dabei die dargestellten Leistungen in einer handwerklich einwandfreien Art erbringen, die dem aktuellen Stand der Technik entsprechen.

Im §8 des Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sind die Inhalte der Teilungserklärung geregelt. Man kann die Teilungserklärung als „Satzung“ oder „Grundgesetz“ einer aufgeteilten Immobilie (Wohnanlage) bezeichnen. Alle wesentlichen Rechte und Pflichten der Miteigentümer untereinander sind in der Teilungserklärung festgehalten. Der ursprüngliche Eigentümer eines Grundstücks kann dabei ein Gebäude in Miteigentumsanteile am Grundstück aufteilen, so dass mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbunden ist. Weiterhin wird geregelt, welche Gebäudeteile zum Gemeinschaftseigentum  oder Sondereigentum gehören bzw. genutzt werden dürfen. Es können darüber hinaus Sondernutzungsrechte (z.B. für Gartenflächen) bestimmten Wohneinheiten zugewiesen werden sowie eine Gemeinschaftsordnung erlassen werden. Die Teilungserklärung muss immer notariell beglaubigt werden. Dabei muss vor Bildung der Grundbuchblätter der Aufteilungsplan des Gebäudes von der zuständigen Genehmigungsbehörde geprüft (§7 WEG) und die Abgeschlossenheit bescheinigt werden.

Beim Verkauf und der Vermietung von Wohn- und Gewerbeimmobilien ist der Energieausweis ist seit dem 1. Mai 2014 verpflichtend vorzulegen. Der deutsche Energieausweis dient zur Erkennung der Energieeffizienz eines Hauses oder einer Wohnung.

Der Ausweis gibt Auskunft wie viel Energie für die Heizung und die Warmwasseraufbereitung gebraucht wird. Da sich die Angaben auf das gesamte Gebäude beziehen, ist ein Rückschluss auf eine spezifische Wohnung nicht möglich.

Die Farbskala des Energieausweises zeigt an, wie viel Energie für Heizung und Warmwasser benötigt wird. Je nach Art des Ausweises erfolgt hier der theoretische Energiebedarf beziehungsweise der tatsächliche Energieverbrauch – je grüner die Skala, desto energieeffizienter die Immobilie.

Ein Energieverbrauchskennwert gibt die Energieeffizienz in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (KfW/m²a) an – entweder als Energiebedarfs- (Bedarfsausweis) oder als Energieverbrauchskennwert auf Basis des tatsächlichen Energieverbrauchs (Verbrauchsausweis). Zudem nennt der Energieausweis Vergleichswerte für ähnliche Gebäude und Angaben zu Modernisierungsmöglichkeiten.

Beim Versuch des „eigenhändigen“ Immobilienverkaufs, können von der Verkaufspreisfindung bis zur Schlüsselübergabe viele Monate verstreichen. Als Laie fehlt es häufig an dem nötigen Hintergrundwissen, um beispielsweise den marktgerechten Immobilienwert zu ermitteln, alle notwendigen Unterlagen zusammenzustellen, die richtigen Vermarktungskanäle zu finden, die passenden Werbemittel zu erstellen, Besichtigungen zu organisieren und vieles mehr.

Wenn Sie dazu noch mit dem falschen Preis in den Verkauf starten und deshalb keinen Käufer finden, kann aus einem Verkaufswunsch schnell ein Ärgernis werden, denn je länger eine Immobilie auf dem Markt ist, desto skeptischer werden Kaufinteressenten und umso mehr steigt das Risiko, gar nicht oder nur zu einem wesentlich niedrigeren Preis verkaufen zu müssen.

Neubauten können bis zu 50% teurer als Bestandsimmobilien sein, wenn man nur den Preis/m² Wohnfläche in Betracht zieht. Dies berücksichtigt allerdings nicht den unterschiedlichen Stand der Technik, die energetische Effizienz sowie die moderne Architektur des Objekts. Werden diese Qualitätsunterschiede mit berücksichtigt liegt ein Neubau in etwa 10 % – 20 % über dem einer Bestandsimmobilie, da der Käufer i. d. R. noch eine gewisse Gestaltungsfreiheit mit erwirbt.

Ausnahmen: Denkmalgeschützte Altbauten, können teilweise deutlich über den Neubaupreisen liegen. Vor allem die immer höheren Auflagen der Energieeinsparverordnung (EnEV) treiben in den letzten Jahren die Baukosten gewaltig in die Höhe – und damit die Neubaupreise.

Das KfW-Wohneigentumsprogramm der Kreditanstalt für Wiederaufbau unterstützt durch zinsgünstige Darlehen den Erwerb oder den Bau von selbst genutzten Eigentumswohnungen und Eigenheimen in Deutschland (Wohneigentum) sowie den Erwerb von Genossenschaftsanteilen. Es werden nur natürliche Personen gefördert.

Im Rahmen einer „Due Diligence“ Prüfung, sollte das Risikoprofil der Immobilie detailliert untersucht werden, d. h. eine einfache Betrachtung der Bruttorendite (Jahresmiete/Verkaufspreisx100) ist sicherlich nicht ausreichend. Weiterhin gehören eine Vielzahl von Prüfungsschritten zu einer fundierten Objektuntersuchung:

Wesentliche Prüfungsschritte könnten beispielweise sein:

• Standortanalyse: SWOT-Analyse mit Beurteilung der zukünftigen Entwicklungschancen
• Prüfung der aktuellen Einnahmenhöhe – sind diese marktüblich oder liegt eine Über- oder Unterbewertung vor?
• Qualität der Liegenschaft: Bauqualität im Allgemeinen, Mängel und-/oder Schäden, Instandhaltungsstau, Beurteilung der Bewirtschaftungskosten
• Qualität der Mieterstruktur: Einnahmensicherheit?!
• Rechtliche Bewertung: Prüfung der Vertragsverhältnisse
• Steuerliche Bewertung: Umfassende Prüfung mit Darstellung von Exit-Strategien

• Die gesammelten Informationen werden oftmals in verschiedenen Szenarien darstellt: Basis-, Worst- und Best-Case-Szenario.

Grundsätzlich ist es ratsam bei steuerlichen Themen immer einen Fachmann hinzuzuziehen. Abhängig vom Wert der Liegenschaft in Verbindung mit den Steuerfreibeträgen. Eine Beratung durch einen Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer mit entsprechenden Kosten ist zwingend anzuraten.

Auf jeden Fall entstehen Notar- und Grundbuchkosten, die derzeit bis zu 1,5 – 2 % aus dem Verkehrswert der Immobilie betragen. Um den Verkehrswert zu ermitteln, können auch Wertermittlungskosten entstehen. Eine fundierte Verkehrswertermittlung ist sehr häufig empfehlenswert, um gegenüber dem Finanzamt den Schenkungswert zweifelsfrei darzustellen zu können.

Vor dem Erwerb einer passenden Immobilie, sollte ausreichen Zeit für eine detaillierte Besichtigung/Begutachtung eingeplant werden. Bei der favorisierten Immobilie sollten ein Fokus auf Bausubstanz und Haustechnik gelegt werden. Bei Häusern muss das Gebäude zudem gründlich von außen untersucht werden. Kritische zu Betrachten sind Fassade, Dach, Fenster und Türen in Ordnung? Besteht Reparaturbedarf oder Feuchtigkeit?

Modernisierung:

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie sollte stets ein Fachmann um Rat gebeten werden, der die Kosten für Sanierung und Modernisierung realistisch einschätzen kann.

Wohnflächenberechnung:

Ein Aufmaß durch Rodenacker Immobilien oder einen Architekten hilft Ihnen bei der Überprüfung der tatsächlichen Wohn- und Nutzflächen zur tatsächlichen Bewertung.